貝殼出海，殼夠“硬”嗎？
姜雨晴
貝殼2020年的目標(biāo)是幫助超兩萬家門店年銷售額超5000萬元，1000家門店規(guī)模翻倍，未來要連接100萬服務(wù)者，滿足3億家庭買賣、租賃、裝修家居、社區(qū)服務(wù)等需求。無論從現(xiàn)金儲(chǔ)備還是從業(yè)務(wù)開拓的歷史速度看，這都是貝殼可以實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
這金光閃閃的貝殼，就是左暉給展示給世界看的他18年的心血和家當(dāng)。
純金還是鍍金？
不過，貝殼在長大的過程中一直在加速“吃錢”，還沒有產(chǎn)出過“珍珠”。
2017至2019年，貝殼的營收一直保持了同比增長，尤其2019年的同比增長率高達(dá)61%，但同時(shí)，其營業(yè)虧損也在逐步擴(kuò)大。2020年1季度，受疫情影響，貝殼營業(yè)收入同比下降13%，營業(yè)虧損率擴(kuò)大至-22.9%。
將營收拆分來看，貝殼的主要收入來自二手房交易。2019年，貝殼開始重視新房交易，該部分現(xiàn)在對營收的貢獻(xiàn)已近增長至接近50%。
但營收的增長伴隨著營業(yè)成本更快的增長。
根據(jù)招股說明書，2019年，貝殼46.9%的GTV來源于與其合作的中介商和新房銷售渠道。貝殼將這部分合同按全部交易金額確認(rèn)為收入，而把傭金分成確認(rèn)為成本，這使得貝殼營業(yè)成本率高居不下，2020年一季度僅外部傭金和內(nèi)部傭金分成就占營業(yè)收入的80%。
與貝殼合作的中介2019年下半年平均經(jīng)營效率由2018年的1090萬元提升至2030萬元，但合作方經(jīng)營效率的大幅提升如何能反映到貝殼的利潤上，還沒有明確的答案。
雖然招股書中預(yù)測，得益于35.8%的二手房交易額和128.6%的新房交易額增長，截止2020年6月30日，貝殼二季度的營收將高于197億元，同比增長72.4%，但對于營業(yè)成本、凈利潤，公司并未做出預(yù)測或說明。按貝殼現(xiàn)在花錢擴(kuò)大營業(yè)收入的情況，大概率二季度貝殼虧損絕對金額會(huì)更大。
對于搶占市場的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)而言，營收和虧損同時(shí)擴(kuò)大是常態(tài)，但貝殼的問題是目前沒有燒出對等的市場份額。
根據(jù)極光大數(shù)據(jù)2019年的統(tǒng)計(jì)，貝殼的滲透率僅為0.98%，遠(yuǎn)低于排名第一的安居客；TalkingData《2020移動(dòng)房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)報(bào)告》顯示，貝殼找房的MAU排名第三，僅為排名第一的58同城的約1/4，比安居客依然少500多萬人。
另外，招股書中還披露了包括首席財(cái)務(wù)官徐濤和聯(lián)席運(yùn)營官徐萬剛在內(nèi)的6名董事會(huì)成員已經(jīng)向公司提交了辭職申請。上市前董事會(huì)的大變動(dòng)，不知會(huì)給貝殼帶來怎樣的影響。
現(xiàn)有的股東中，所有董事和高管持股51%。騰訊是大的機(jī)構(gòu)股東，持股12.3%，之后是愿景基金二期（10.2%）。
孫正義之前出售阿里巴巴等公司的股票來補(bǔ)虧，貝殼上市之后會(huì)不會(huì)也被他拿來套現(xiàn)很難說。如果被大量減持，貝殼恐怕也逃不過上市即巔峰的命運(yùn)，而二級市場投資人也只是花買黃金的錢買了一只鍍金貝殼。
野心
貝殼從來不甘心當(dāng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中的競爭者。
以58同城為首的“反貝殼聯(lián)盟”幾乎和貝殼“同歲”，而貝殼“不能既想當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又想當(dāng)裁判員”的著名言論被行業(yè)內(nèi)外人熟知。
2019年9月，浙江金華有百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代表配合簽署了《反殼聯(lián)盟條約》，表示“為了規(guī)范金華地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)秩序，反對、抵制貝殼平臺(tái)與德佑房產(chǎn)、房江湖等品牌在金華地區(qū)進(jìn)行不正當(dāng)競爭，壟斷行業(yè)，破壞行業(yè)生態(tài)的行為”。
結(jié)合貝殼競爭者、店員等爆料的信息，貝殼讓業(yè)內(nèi)人士不滿的原因包括：明目張膽高價(jià)挖人、把盤源優(yōu)先給鏈家直營和德佑加盟來成交、要求平臺(tái)上入駐的所有品牌都必須使用公司的金融產(chǎn)品理房通、對開發(fā)商收取極高渠道費(fèi)用（某些偏遠(yuǎn)地區(qū)的項(xiàng)目甚至達(dá)到10%）等。
其中，對不與貝殼合作的同業(yè)來說，最致命的威脅是失去核心資源——房源數(shù)據(jù)。
2015年起，鏈家開始建立《樓盤字典》，收錄了包括房源房間門牌號、標(biāo)準(zhǔn)戶型圖、屬性信息、配套設(shè)施信息、歷史業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)等多維度信息。目前，該《字典》已收錄房源2.26億套。
如果跟貝殼合作，就要被貝殼多收一道平臺(tái)費(fèi)；如果不跟貝殼合作，房源數(shù)據(jù)可能被貝殼搶走，從而流失客源。
貝殼建立《樓盤字典》、ACN（經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)），的確是為我國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的網(wǎng)絡(luò)化、高效化的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)做出了巨大的貢獻(xiàn)，但也給了貝殼用數(shù)據(jù)和網(wǎng)絡(luò)的壓制其他經(jīng)紀(jì)商的能力，使他們最終淪為貝殼的“打工仔”。
左暉說：“我們在做一個(gè)球場，希望在這里踢球越來越多，大家踢球的規(guī)則越來越好。我們的利益其實(shí)在市場的利益上。一個(gè)公平公正的協(xié)議和規(guī)則對貝殼平臺(tái)的利益是大化的。”他的野心哪里只是當(dāng)裁判員，他要做規(guī)則的制定者。
對于房產(chǎn)買賣或租賃的雙方，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)數(shù)據(jù)化和網(wǎng)絡(luò)化的確大幅縮短了人們尋找信息的時(shí)間，VR看房解決了人們特殊時(shí)期的需求、減少了虛假房源，也省去了自己辦理房產(chǎn)相關(guān)流程的麻煩。
但是如果市場缺少競爭，貝殼擁有絕對話語權(quán)，真的能做到不提高傭金嗎？
要知道，《樓盤字典》對標(biāo)的是美國的MLS（住宅房源共享服務(wù)），貝殼想做的是中國的Redfin（美股上市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司），它想實(shí)現(xiàn)的是把房產(chǎn)交易傭金從買方單方2-3%提高至雙方共擔(dān)8%。
左暉曾表示，ACN將“使得經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間的零和博弈變成win-win的共生關(guān)系”。但他沒說經(jīng)紀(jì)人之間賺的錢出在誰身上。
對于其他中介公司來說，貝殼最初以極低的抽傭比例吸引機(jī)構(gòu)入住，但現(xiàn)在的抽傭比例不能覆蓋營業(yè)成本。一旦形成行業(yè)壟斷，那么它必然會(huì)提高這一比例來實(shí)現(xiàn)盈利。
盡管到那時(shí)貝殼的吸引力或?qū)⒔档?，但各中介的房源牢牢掌握在貝殼手上，想退出也不是一件容易的事?/p>
根據(jù)CIC的研究報(bào)告，到2024年，中國的房產(chǎn)市場總規(guī)模將從22.3萬億上升至30.7萬億，二手房交易中中介服務(wù)滲透率將由2019年的47.1%提升至62.2%，新房交易滲透率將由25.5%上升至42.5%，中介服務(wù)收入將隨之達(dá)到5078億元。
中國的房產(chǎn)市場是巨大的，但“衣食住行”中，“住”是中國政府最關(guān)注的領(lǐng)域，是監(jiān)控最嚴(yán)的。所以，“衣”有淘寶，“食”有美團(tuán)，“行”有攜程和滴滴，但“住”應(yīng)該很難做到贏家通吃、獨(dú)占賽道，不會(huì)出現(xiàn)類似的壟斷場面。甚至可以大膽猜測，當(dāng)“住”這個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了上能聯(lián)合開發(fā)商、下能掌控消費(fèi)者的企業(yè)，國家就要出手干預(yù)了。
左暉在招股書中說，他們總是選擇做“對”的事情，而不是能“快速成功”的事情。而做“對”的、能夠改變行業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、提高服務(wù)效率和消費(fèi)者體驗(yàn)的事情需要花費(fèi)很長時(shí)間，在短期內(nèi)還要做出利益犧牲，因此將長期無法為股東帶來價(jià)值。
2歲的小貝殼想改變行業(yè)，還有同業(yè)競爭、國家政策等許多阻礙，“沒有經(jīng)濟(jì)回報(bào)的投資時(shí)期”不知道還要持續(xù)多久。
這個(gè)時(shí)候的投資人，將在未來很長時(shí)間為它的夢想和野心買單。
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